Thailand Law Online

เช่าทรัพย์ หมวด

1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป

มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือ ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น

มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ อย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็น หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา 539 ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาเช่นนั้น คู่สัญญาพึงออก ใช้เสมอกันทั้งสองฝ่าย

มาตรา 540 อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนด เวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานาน กว่านั้นท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี
อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดั่งกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีก ก็ได้แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา

มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเป็นกำหนดว่าตลอดอายุของ ผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็ให้ทำได้

มาตรา 542 บุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์อันเดียวกัน อาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย ท่านว่าทรัพย์ตกไปอยู่ในครอบครองผู้เช่า คนใดก่อนด้วยสัญญาเช่าทรัพย์นั้น คนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ

มาตรา 543 บุคคลหลายคนเรียกร้องเอาอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกัน อาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย ท่านให้วินิจฉัยดั่งต่อไปนี้

1. ถ้าการเช่านั้นเป็นประเภท ซึ่งมิได้บังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้อง จดทะเบียน ท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้ทรัพย์สินไปไว้ในครอบครองก่อน ด้วยสัญญาเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ 
2. ถ้าการเช่าทุกๆรายเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมายว่า ต้องจดทะเบียน ท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้จดทะเบียนการเช่าของตน ก่อนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่นๆ 
3. ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภท ซึ่ง ไม่ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้ ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้ จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าเว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียก่อนวัน จดทะเบียนนั้นแล้ว

มาตรา 544 ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ ของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคล ภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ในสัญญาเช่า

ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญา เสียก็ได้

มาตรา 545 ถ้าผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึ่งตนเช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงอีก ทอดหนึ่งโดยชอบ ท่านว่าผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิม โดยตรง ในกรณีเช่นว่านี้หากผู้เช่าช่วงจะได้ใช้ค่าเช่าให้แก่ผู้เช่า ไปก่อน ท่า

ว่าผู้เช่าช่วงหาอาจจะยกขึ้นเป็นข้อการต่อสู้ผู้ให้เช่าได้ไม่

อนึ่ง บทบัญญัติอันนี้ไม่ห้ามการที่ผู้ให้เช่าจะใช้สิทธิของตนต่อผู้เช่า

หมวด 2 หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า

มาตรา 546 ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพ อันซ่อมแซมดีแล้ว

มาตรา 547 ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควร เพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย

มาตรา 548 ถ้าผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นโดยสภาพ ไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิก สัญญาเสียก็ได้

มาตรา 549 การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าก็ดี ความรับผิดของผู้ให้ เช่าในกรณีชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะ ไม่ต้องรับผิดก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บังคับด้วยบทบัญญัติทั้งหลายแห่ง ประมวลกฎหมายนี้ ว่าด้วยการซื้อขายอนุโลมความตามควร

มาตรา 550 ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิด ขึ้นในระหว่างเวลาเช่า และผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดา ซึ่งเป็นการจำเป็นขึ้น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิดซึ่งมีกฎหมายหรือ จารีตประเพณีว่าผู้เช่าจะพึงต้องทำเอง

มาตรา 551 ถ้าความชำรุดบกพร่องแห่งทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่เป็น เหตุถึงแก่ผู้เช่าจะต้องปราศจากการใช้และประโยชน์ และผู้ให้เช่ายัง แก้ไขได้ไซร้ ผู้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าให้จัดการแก้ไขความ ชำรุดบกพร่องนั้นก่อน ถ้าถ้าและผู้ให้เช่าไม่จัดทำให้คืนดีภายในเวลา อันสมควร ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หากว่าความชำรุด บกพร่องนั้นร้ายแรงถึงสมควรจะทำเช่นนั้น

หมวด 3 หน้าที่ความรับผิดของผู้เช่า

มาตรา 552 อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจาก ที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติ หรือการดั่งกำหนดไว้ในสัญญานั้น ท่านว่าหาอาจจะทำได้ไม่

มาตรา 553 ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชน จะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซม เล็กน้อยด้วย

มาตรา 554 ถ้าผู้เช่ากระทำการฝ่าฝืนบทบัญญัติใน มาตรา 552 มาตรา 553 หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติ ให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่า ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

มาตรา 555 ผู้เช่าจำต้องยอมให้ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนของผู้ให้เช่า เข้าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่าเป็นครั้งคราว ในเวลาและระยะอันสมควร

มาตรา 556 ถ้าในระหว่างเวลาเช่ามีเหตุจะต้องซ่อมแซมทรัพย์สิน ซึ่งเช่นนั้นเป็นการเร่งร้อน และผู้ให้เช่าประสงค์จะทำการอันจำเป็นเพื่อ ที่จะซ่อมแซมเช่นว่านั้นไซร้ ท่านว่าผู้เช่าจะไม่ยอมให้ทำนั้นไม่ได้ แม้ถึง ว่าการนั้นจะเป็นความไม่สะดวกแก่ตน ถ้าการซ่อมแซมเป็นสภาพซึ่ง ต้องกินเวลานานเกินสมควร จนเป็นเหตุให้ทรัพย์สินนั้นไม่เหมาะแก่การ ที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

มาตรา 557 ในกรณีอย่างใด ๆ ดั่งจะกล่าวต่อไปนี้ คือ

1. ถ้าทรัพย์สินที่เช่านั้นชำรุดควรที่ผู้ให้เช่าจะต้องซ่อมแซมก็ดี 
2. ถ้าจะต้องจัดการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อปัดป้องภยันตราย แก่ทรัพย์สินนั้นก็ดี 
3. ถ้าบุคคลภายนอกรุกล้ำเข้ามาในทรัพย์สินที่เช่า หรือเรียกร้อง สิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งเหนือทรัพย์สินนั้นก็ดี

ในเหตุดั่งกล่าวนั้นให้ผู้เช่าแจ้งเหตุแก่ผู้ให้เช่าโดยพลัน เว้นแต่ผู้ ให้เช่าจะได้ทราบเหตุนั้นอยู่ก่อนแล้ว

ถ้าผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัตินี้ไซร้ ท่านว่าผู้เช่า จะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในเมื่อผู้ให้เช่าต้องเสียหายอย่างใด ๆ เพราะ ความละเลยชักช้าของผู้เช่านั้น

มาตรา 558 อันทรัพย์สินที่เช่านั้น ถ้ามิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่า ก่อน ผู้เช่าจะทำการดัดแปลงหรือต่อเติมอย่างหนึ่งอย่างใดหาได้ไม่ ถ้าและผู้เช่าทำไปโดยมิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่าเช่นนั้นไซร้ เมื่อผู้ ให้เช่าเรียกร้อง ผู้เช่าจะต้องทำให้ทรัพย์สินนั้นกลับคืนคงสภาพเดิม ทั้งจะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย

มาตรา 559 ถ้าไม่มีกำหนดโดยสัญญาหรือโดยจารีตประเพณี ว่าจะพึงชำระค่าเช่า ณ เวลาใด ท่านให้ชำระเมื่อสิ้นระยะเวลาอัน ได้ตกลงกำหนดกันไว้ทุกคราวไป กล่าวคือว่าถ้าเช่ากันเป็นรายปี ก็พึงชำระค่าเช่าเมื่อสิ้นปี ถ้าเช่ากันเป็นรายเดือนก็พึงชำระค่าเช่า เมื่อสิ้นเดือน

มาตรา 560 ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาว กว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่า เช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน

มาตรา 561 ถ้ามิได้ทำหนังสือลงลายมือชื่อของคู่สัญญาแสดงไว้ ต่อกันว่าทรัพย์สินที่ให้เช่ามีสภาพเป็นอย่างไร ท่านให้สันนิษฐานไว้ ก่อนว่าผู้เช่าได้รับทรัพย์สินที่เช่านั้นไปโดยสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว และเมื่อสัญญาได้เลิกหรือระงับลง ผู้เช่าก็ต้องส่งคืนทรัพย์สินในสภาพ เช่นนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิได้ซ่อมแซมไว้ดีในขณะที่ ส่งมอบ

มาตรา 562 ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลาย อย่างใด ๆ อันเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เช่า เพราะความผิดของผู้เช่าเอง หรือของบุคคลซึ่งอยู่กับผู้เช่า หรือของผู้เช่าช่วง
แต่ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในความสูญหาย หรือบุบสลายอันเกิดแต่การ ใช้ทรัพย์สินนั้นโดยชอบ

มาตรา 563 คดีอันผู้ให้เช่าจะฟ้องผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่านั้นท่าน ห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้นกำหนดหกเดือนนับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า

หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า

มาตรา 564 อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนด เวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน

มาตรา 565 การเช่าถือสวนนั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากัน ปีหนึ่ง

การเช่านาก็ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันตลอดฤดูทำนาปีหนึ่ง

มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกัน หรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญา เช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อน ชั่วกำหนดเวลาชำระ ค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า สองเดือน

มาตรา 567 ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมดไซร้ท่านว่า สัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย

มาตรา 568 ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปแต่เพียงบางส่วนและ มิได้เป็นเพราะความผิดของผู้เช่า ท่านว่าผู้เช่าจะเรียกให้ลดค่าเช่าลง ตามส่วนที่สูญหายก็ได้
ใน กรณีเช่นนี้ ถ้าผู้เช่าไม่สามารถใช้สอยทรัพย์สินส่วนที่ยังคงเหลือ อยู่นั้นสำเร็จประโยชน์ได้ดั่งที่ได้มุ่งหมายเข้าทำสัญญาเช่าไซร้ ท่านว่า ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้า ผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่าน ให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

มาตรา 571 ถ้าสัญญาเช่าที่นาได้เลิกหรือระงับลง เมื่อผู้เช่าได้ เพาะปลูกข้าวลงแล้วไซร้ ท่านว่าผู้เช่าย่อมมีสิทธิที่จะครองนานั้น ต่อไปจนกว่าจะเสร็จการเกี่ยวเก็บ แต่ต้องเสียค่าเช่า

เช่าซื้อ

มาตรา 572 อันว่าเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สิน ออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือว่าจะให้ทรัพย์สิน นั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวน เท่านั้นเท่านี้คราว
สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ

มาตรา 573 ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ ด้วยส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของโดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง

มาตรา 574 ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือ กระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญเจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิก สัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบ เป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้า ครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย
อนึ่ง ในกรณีกระทำผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ใช้เงินซึ่งเป็นคราว ที่สุดนั้นท่านว่าเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะริบบรรดาเงินที่ได้ใช้มา แล้วแต่ก่อน และกลับเข้าครองทรัพย์สินได้ ต่อเมื่อระยะเวลาใช้เงิน ได้พ้นกำหนดไปอีกงวดหนึ่ง

< Prev		Next >