Decision 4655/2566 (2023): “Automatic” Lease Renewals Invalid
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ยืนยันว่า อายุสัญญาเช่าในประเทศไทยต้องไม่เกิน 30 ปีต่อหนึ่งระยะเวลา การตกลงล่วงหน้าว่าจะต่อสัญญาเช่าหลายระยะ เช่น 30+30+30 ปี ถือเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 การต่อสัญญาเช่าจะมีผลใช้ได้ต่อเมื่อทำหลังจากสัญญาเดิมสิ้นสุดลงเท่านั้น
The parties signed a 30-year land lease in Phuket and, on the same day, executed a side agreement promising two further 30-year renewals (total 90 years) with rent prepaid in a single lump sum. The Supreme Court held that the arrangement circumvented Section 540 of the Civil and Commercial Code, which limits each lease term to 30 years. The renewal clauses were declared null and void; the lessee was ordered to vacate, remove structures, and pay monthly damages of ฿30,000 until compliance.
Practical impact
- Up-front promises of multiple 30-year renewals breach Section 540 Civil Code.
- Prepaid “extension fees” do not create a personal right to a new term.
- Courts may order eviction and damages even after long occupation if the 30-year cap is bypassed.
- Renewal options should be exercisable only at the end of the current term and on market terms to survive scrutiny.