Thai Land Laws – Right of Superficies in Thailand
Civil Code Sections 1410–1416 Governing Rights of Superficies
The Right of Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) is a registrable real right under Thai property law that separates ownership of land from ownership of buildings, structures, or plantations situated on or under the land.
Under a superficies structure, one person owns the land itself while another person legally owns buildings, structures, or plantations on the land without acquiring ownership rights in the land itself. Because foreigners cannot own land in Thailand, the right of superficies is commonly used in long-term residential and investment structures involving foreign ownership of houses or buildings located on Thai-owned land.
In comparative civil-law systems, the Thai right of superficies is conceptually similar to the French droit de superficie, the German Erbbaurecht, and the Dutch recht van opstal.
Understanding Sections 1410–1416
A superficies agreement specifies the terms and conditions under which the right of superficies is granted between the land owner and the superficiary (the holder of the superficies right). Under Thai law, a superficies becomes legally complete only upon registration with the competent Land Office where the land is located. Registration generally requires a written agreement signed by the parties and registered on the title deed maintained by the Land Department. Once registered, the superficies becomes a real right attached to the land itself rather than merely a contractual arrangement between private parties. The registered superficiary may thereby obtain legally protected ownership rights over buildings or structures situated on the land for the duration of the superficies.
A right of superficies may be created for a fixed period of time, for the lifetime of the superficiary, or for the lifetime of the land owner, subject to the provisions of Sections 1410–1416 of the Civil and Commercial Code (read more: right of superficies explained).
Right of Superficies
SUPERFICIES
Thai Law Translation
Section 1410. The owner of a piece of land may create a right of superficies in favour of another person by giving him the right to own, upon or under the land, buildings, structures or plantations.
Section 1411. Unless otherwise provided in the act creating it, the right of superficies is transferable and transmissible by way of inheritance.
Section 1412. A right of superficies may be created either for a period of time or for life of the owner of the land or the superficiary.
If it is created for a period of time, the provisions of Section 1403 paragraph 3 shall apply mutatis mutandis.
Section 1413. If no period of time has been fixed, the right of superficies may be terminated at any time by any partner giving reasonable notice to the other. But when rent is to be paid, either one year's previous notice must be given or rent for one year paid.
Section 1414. If the superficiary fails to comply with essential conditions specified in the act creating superficies or, when rent is to be paid, he fails to pay it for two consecutive years, his right of superficies may be terminated.
Section 1415. The right of superficies is not extinguished by destruction of the buildings, structures or plantations even if caused by force majeure.
Section 1416. When the right of superficies is extinguished, the superficiary may take away his buildings, structures or plantations, provided he restores the land to its former condition.
If instead of permitting the removal of the buildings, structures or plantations, the owner of the land notifies his intention to buy the at a market value, the superficiary may not refuse the offer except on reasonable ground.
| Prev | Next |
In Thai:
|
สิทธิเหนือพื้นดิน มาตรา 1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่ บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่ง เพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น มาตรา 1411 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิด สิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้ มาตรา 1412 สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือ ตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้ ถ้าก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีกำหนดเวลาไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติ มาตรา 1403 วรรค 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม มาตรา 1413 ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณี ฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตาม สมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง มาตรา 1414 ถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอั เป็นสารสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธินั้นก็ดี หรือถ้ามีค่าเช่าซึ่งจะ ต้องให้แก่กัน แต่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ชำระถึงสองปีติด ๆ กันก็ดี ท่านว่าคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินก็ได้ มาตรา 1415 สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การสลายนั้นจะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัย มาตรา 1416 เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตาม ราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่ จะมีเหตุอันสมควร Related subjects |
| Prev | Next |