Thai Usufruct Laws
Usufruct is a legal concept based on Thai Civil Law. In Thailand it is a part of the category real rights and governed by sections 1417 to 1428. In common law, when a right of usufruct or usufruct contract is registered over a residential home, it could be more or less compared with the concept of a life estate, and the usufructuary with the 'life tenant' but not with the concept of temporary owner. Usufruct contract in Thailand is not transferable and always ends at death of the usufructuary.
The usufruct contract (สัญญาให้สิทธิเก็บกิน) states and confirms the terms and conditions and formal agreement between the owner and the person or persons granted the right of usufruct (view sample contract). Usufruct in Thailand can only concern titled immovable property and is created by registration with the local land office. Usufruct registration fees are 1,1% over the amount paid for the right of usufruct or if given without the exchange of value (in the form of a gift) the registration fees will be less than 100 baht. After registration the right of possession, use and enjoyment of the property are transferred from the owner to the usufructuary for the term of the usufruct.
Facts about usufruct in Thailand
- The usufructuary does not obtain the title to the property, nor can he sell or consume the property;
- The usufructuary is bound to keep the substance of the property unaltered (section 1424), therefore if the property is raw land to be usud for building a right of superficies and/or land lease would be more suitable;
- The usufructuary must take as much care of the property as a person of ordinary prudence would take of his own property;
- The usufructuary is responsible for ordinary maintenance and is liable for the damages and depreciation in value of the property, unless he proves that the damage was not caused by his fault;
- Usufruct cannot be transferred from one person to another, but the usufructuary is allowed (unless restricted in the usufruct contract) to transfer the exercise of his right under the usufruct to another person, contrary to for example the right of habitation;
- The usufruct is not transferable by inheritance, and whether given for a period of time or for the life of a person, in any case (by law) the usufruct will be extinguished at death of the person or persons granted the right of usufruct, contrary to for example a right of superficies;
Practical use for foreigners in Thailand
A right of usufruct is often registered and used to protect the interest of a foreign spouse in a real estate property in Thailand registered as a personal property of his or her Thai spouse. The foreign spouse has transferred the money used for the purchase as a (conditional) gift to the Thai spouse (read land purchase on the name of a Thai spouse) and the Thai spouse in return gives the right of usufruct to the foreign spouse.
TITLE VII
Usufruct
Section 1417. An immovable property may be subjected to a right of usufruct (usufruct contract granting the right of usufruct) by virtue of which the usufructuary is entitled to the possession, use and enjoyment of the property.
He has the right of management of the property.
The usufruct of a forest, mine or quarry entitles the usufructuary to the exploitation of the forest, mine or quarry.
Section 1418. A usufruct may be created either for a period of time or for the life of the usufructuary. If no time has been fixed, it is presumed that the usufruct is for the life of the usufructuary.
If it is created for a period of time, the provisions of Section 1403 paragraph 3 shall apply mutatis mutandis.
In any case the usufuct comes to an end on the death of the usufructuary.
Section 1419. If property is destroyed without compensation being paid, the owner is not bound to restore it; but, if he does so to any extent, the usufruct revives to that extent.
If any compensation is paid, the owner or the usufructuary must restore the property so far as it is impossible to do so, having regard to the amount of the compensation received, and the usufruct revives to that extent; but, if restoration is impossible, the usufruct come to an end and the compensation must be divided between the owner and the usufructuary in proportion to the damages suffered by them respectively.
The same rules apply mutais mutandis in case of expropriation as well as in case of partial destruction of the property or of partial impossibility to restore the property.
Section 1420. When usufruct comes to an end, the usufructuary must return the property to the owner.
The usufructuary is liable for the destruction or depreciation in value of the property, unless he proves that the damage was not caused by his fault.
He must replace anything which he has wrongfully consumed.
He is not bound to give compensation for depreciation in value caused by reasonable use.
Section 1421. The usufructuary must, in the exercise of his rights, take as must care of the property as a person of ordinary prudence would take of his own property.
Section 1422. Unless otherwise provided in the act creating the usufruct, the usufructuary may transfer the exercise of his right to the third person. In such case the owner of the property may sue the transferee direct.
Section 1423. The owner may object to any unlawful or unreasonable use of the property.
If the owner proves that his rights are in peril, he may demand security from the usufructuary, except in the case of donor who has reserved to himself the usufruct of the property given.
If the usufructuary fails to give security within a reasonable time fixed for the purpose, or if, in spite of the owner's objection he continues to make use of the property unlawfully or unreasonably, the Court may appoint a Receiver to manage the property in his stead. Upon security being given the Court may release the Receiver so appointed.
Section 1424. The usufructuary is bound to keep the substance of the property unaltered, and is responsible for ordinary maintenance and pretty repairs.
If important repairs or measures are necessary for the preservation of the property, the usufructuary must forthwith inform the owner thereof and permit them to be carried out. In case of default by the owner, the usufructuary may have the work carried out at the owner's expense.
Section 1425. All extraordinary expense must be borne by the owner, but in order to meet these or expenses coming under the foregoing section he may realize part of the property unless the usufructuary is willing to advance the necessary funds without charging interest.
Section 1426. The usufructuary shall, for the duration of the usufruct, bear expenses for the management of the property, pay taxes and duties, and be responsible for interests payable on debts charged upon it.
Section 1427. If required by the owner, the usufructuary is bound to ensure the property against loss for the benefit of the owner; and if the property is already insures he is bound to renew such insurance when due He must pay the premiums of the insurance for the duration of his usufruct.
Section 1428. No action by the owner against the usufructuary or his transferee in connection with the usufruct or vice versa may be entered later than one year after the usufruct comes to an end. But in an action by the owner who could not have known of the end of the usufruct, the prescription of one year shall run from the time when he knew or ought to have known of it.
| Prev | Next |
In Thai:
สิทธิเก็บกินมาตรา 1417 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อัน เป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชนแห่ง ทรัพย์สินนั้น ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวง ประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้น มาตรา 1418 สิทธิเก็บกินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอด ชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าสิทธิเก็บกินมีอยู่ตลอด ชีวิตผู้ทรงสิทธิ ถ้ามีกำหนดเวลา ท่านให้นำบทบัญญัติ มาตรา 1403 วรรค 3 มาใช้บัง คับโดยอนุโลม ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย ท่านว่าสิทธินั้นย่อมสิ้นไปเสมอ มาตรา 1419 ถ้าทรัพย์สินสลายไปโดยไม่ได้ค่าทดแทนไซร้ ท่านว่าเจ้า ของไม่จำต้องทำให้คืนดี แต่ถ้าเจ้าของทำให้ทรัพย์สินคืนดีขึ้นเพียงใด ท่านว่า สิทธิเก็บกินก็กลับมีขึ้นเพียงนั้น ถ้าได้ค่าทดแทนไซร้ ท่านว่าเจ้าของหรือผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ต้องทำให้ ทรัพย์สินคืนดีเพียงที่สามารถทำได้ตามจำนวนเงินค่าทดแทนที่ได้รับ และสิทธิ เก็บกินกลับมีขึ้นเพียงที่ทรัพย์สินกลับคืนดี แต่ถ้าพ้นวิสัยที่จะทำให้กลับคืน ดีได้ สิทธิเก็บกินก็เป็นอันสิ้นไป และค่าทดแทนนั้นต้องแบ่งกันระหว่างเจ้า ของทรัพย์สิน และผู้ทรงสิทธิเก็บกินตามส่วนแห่งความเสียหายของตน วิธีนี้ให้ใช้บังคับโดยอนุโลมถึงกรณีซึ่งทรัพย์สินถูกบังคับซื้อและกรณีซึ่ง ทรัพย์สินสลายไปแต่บางส่วน หรือการทำให้คืนดีนั้นพ้นวิสัยในบางส่วน มาตรา 1420 เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นลง ผู้ทรงสิทธิต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่ เจ้าของ ถ้า ทรัพย์สินสลายไป หรือเสื่อมราคาลง ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องรับผิดเว้น แต่จะพิสูจน์ได้ว่าความเสียหายนั้นมิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของตน ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินใช้ทรัพย์สินสิ้นเปลืองไปโดยมิชอบ ท่านว่าต้องทำให้ มีมาแทน ถ้าทรัพย์สินเสื่อมราคาเพราะการใช้ตามควรไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเก็บ กินไม่จำต้องใช้ค่าทดแทน มาตรา 1421 ในการใช้สิทธิเก็บกินนั้น ผู้ทรงสิทธิต้องรักษาทรัพย์สิน เสมอกับที่วิญญูชนพึงรักษาทรัพย์สินของตนเอง มาตรา 1422 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิด สิทธิเก็บกินไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิจะโอนการใช้สิทธิของตนให้บุคคลภายนอก ก็ได้ ในกรณีเช่นนั้นเจ้าของทรัพย์สินอาจฟ้องร้องผู้รับโอนโดยตรง มาตรา 1423 เจ้าของทรัพย์สินจะคัดค้านมิให้ใช้ทรัพย์สินในทางอัน มิชอบด้วยกฎหมาย หรือมิสมควรก็ได้ ถ้าเจ้าของพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของตนตกอยู่ในภยันตราย ท่านว่าจะเรียกให้ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินหาประกันให้ก็ได้ เว้นแต่ในกรณีซึ่งผู้ให้ทรัพย์สินสงวนสิทธิ เก็บกินในทรัพย์สินนั้นไว้เพื่อตนเอง ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินละเลยไม่หาประกันมาให้ภายในเวลาอันควร ซึ่ง กำหนดให้เพื่อการนั้น หรือถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินมินำพาต่อคำคัดค้านแห่งเจ้า ของยังคงใช้ทรัพย์สินนั้นในทางอันมิชอบด้วยกฎหมาย หรือมิสมควรไซร้ ท่าน ว่าศาลจะตั้งผู้รักษาทรัพย์เพื่อจัดการทรัพย์สินแทนผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ได้ แต่ เมื่อหาประกันมาให้แล้ว ศาลจะถอนผู้รักษาทรัพย์ที่ตั้งขึ้นไว้นั้นก็ได้ มาตรา 1424 ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจำต้องสงวนภาวะแห่งทรัพย์สินมิให้ เปลี่ยนไปในสารสำคัญ กับต้องบำรุงรักษาปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย ถ้าจำเป็นต้องซ่อมแซมใหญ่ หรือมีการสำคัญอันต้องทำเพื่อรักษาทรัพย์สิน ไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องแจ้งแก่เจ้าของทรัพย์สินโดยพลัน และต้อง ยอมให้จัดทำการนั้น ๆ ไป ถ้าเจ้าของทรัพย์สินละเลยเสียท่านว่าผู้ทรงสิทธิ เก็บกินจะจัดทำการนั้นไปโดยให้เจ้าของทรัพย์สินออกค่าใช้จ่ายก็ได้ มาตรา 1425 ค่าใช้จ่ายอันเป็นการจรนั้น ท่านว่าเจ้าของต้องเป็นผู้ ออก แต่เพื่อจะออกค่าใช้จ่ายเช่นว่านี้ หรือค่าใช้จ่ายตามความใน มาตรา ก่อน เจ้าของจะจำหน่ายทรัพย์สินบางส่วนก็ได้ เว้นแต่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะเต็มใจ ทดรองเงินตามที่จำเป็นโดยไม่คิดดอกเบี้ย มาตรา 1426 ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังมีอยู่ ผู้ทรงสิทธิต้องออกค่าใช้ จ่ายในการจัดการทรัพย์สินตลอดจนเสียภาษีอากร กับทั้งต้องใช้ดอกเบี้ยหนี้สิน ซึ่งติดพันทรัพย์สินนั้น มาตรา 1427 ถ้าเจ้าของทรัพย์สินต้องการ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจำต้อง เอาทรัพย์สินประกันวินาศภัยเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของทรัพย์สิน และถ้าทรัพย์ สินนั้นได้เอาประกันภัยไว้แล้ว ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องต่อสัญญาประกันนั้นเมื่อ ถึงคราวต่อ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องเสียเบี้ยประกันภัยระหว่างที่สิทธิของตนยังมีอยู่ มาตรา 1428 คดีอันเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินในระหว่างเจ้าของทรัพย์สิน กับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน หรือผู้รับโอนนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องเมื่อเกินปีหนึ่ง นับแต่วันสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลง แต่ในคดีที่เจ้าของทรัพย์สินเป็นโจทก์นั้น ถ้าเจ้าของไม่อาจรู้ว่าสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลงเมื่อใด ท่านให้นับอายุความปีหนึ่ง นับตั้งแต่เวลาที่เจ้าของทรัพย์สินได้รู้ หรือควรรู้ว่าสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง |
| Prev | Next |